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商品房销售合同纠纷一审
来源:云初律师罗传丽 | 作者:云初律所 | 发布时间: 2021-04-06 | 876 次浏览 | 分享到:
1.案情简介:

    原告因购买被告修建的位于贵阳市小河区项目房屋，于2009年11月23日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定房屋总价款为469341元，约定交房时间为2010年10月31日，第十五条约定“二、出卖人应当在商品房买卖合同交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。”
    2017年3月2日，被告取得“汇景苑”初始登记证书；同年3月7日，被告在《贵阳晚报》刊登《不动产登记证书》办理公告，通知“汇景苑”全体业主被告已具备办理《不动产登记证书》条件。

2.原告诉求：

    1、判令被告向原告支付逾期办证违约金145105.4元（按已付房价款453143.95元为基数，从2011年11月1日起至2017年3月2日止，按年利率6%为标准计算）；
    2、本案诉讼费用由被告承担。

3.法院审理:

    法院认为，对于诉讼时效问题，合同约定，被告应履行办证义务时间为2011年10月31日前，逾期办证违约金应自2011年11月1日起算，鉴于原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，原告均有权随时提出主张，但应当以每个个别的债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为三年……”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，对于2013年10月8日被告张贴《致汇景苑业主的公开信》，因其内容未涉及逾期办证违约金事宜，故不应引起诉讼时效的中断。对于2016年4月11日贵阳经济技术开发区群众事项交办函，可以证明业主就逾期办证违约金向相关部门主张，应能引起诉讼时效中断。对于2017年1月4日，被告发出《办理公告》，载明具备办理《不动产登记证书》条件，但并未涉及逾期办证违约金的给付，不应引起诉讼时效的中断。对于2019年10月28日律师函及2019年11月5日被告的复函证明业主向被告主张逾期办证违约金，故致本案诉讼时效中断。需特别说明的是，在2016年4月11日的交办函中虽备注内容包含2014年7月1日《关于“汇景苑”办理产权登记的回复》，该回复原告并未提交，是否涉及逾期办证违约金的主张不明，但即使涉及引起了诉讼时效的中断，也因原告未在二年内提起诉讼而超过诉讼时效。综上分析，本案的违约金起算点应从2019年10月28日倒推三年即从2016年10月28日计算至被告交付办证资料之日，但原告自愿主张至被告取得初始登记证书之日即2017年3月2日止，本院从其自愿，故为9311元（453143.95元×6%÷365×125），超出部分予以驳回。

4.律师说法：

    《中华人民共和国民法通则》及后来的《中华人民共和国民法典》都规定了民事诉讼中的诉讼时效问题。法谚有云：法律不保护躺在权利上睡觉的人。民事主体一旦有了可以通过诉讼主张的合法权利，就应该积极地去行使，不该放任其自流，让诉权白白溜走。目前，我国民法典对于诉讼时效有如下规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

5.裁判结果：

    一、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈某兰、曾某军逾期办证违约金9311元；
    二、驳回原告陈某兰、曾某军的其余诉讼请求。
    案件受理费1601元（已减半收取），由原告负担1498元，由被告负担103元。
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
    本案中，被告通过寻求本所律师罗传丽的帮助，成功地抗辩了原告诉求金额的绝大部分。委托人对判决结果满意，达到了心里的预期。