GZ-YUNCHU
全国热线：0851-82202801​
贵州云初律所
首页 >> 房屋中介公司实务中 常用到的重点法律法规
房屋中介公司实务中 常用到的重点法律法规
来源:贵州云初律师事务所 | 作者:云初律所 | 发布时间: 2021-04-05 | 764 次浏览 | 分享到:
云初律师详细解读《民法典》。1、《民法典》第四百九十六条；2、《民法典》第九百六十一条；3、《民法典》第九百六十二条；4、《民法典》第九百六十四条；5、《民法典》第九百六十五条。
1、《民法典》第四百九十六条

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

云初律师解读：

格式条款一般具有以下特点：
(1)交易对象具有广泛性，往往都是面向社会公众发出。
(2)条款具有持久性。
(3)条款具体细致。
(4)由占有优势的一方提出。使用格式条款的好处是简捷、省时、方便、降低交易成本，但其弊端在于，一方往往利用其优势地位，制定有利于自己而不利于交易对方的条款，这一点在消费者作为合同相对方时特别突出。因此，有必要在立法上对格式条款予以限制。关于格式条款提供方的提示、说明义务。本条第2款规定了格式条款提供方的提示、说明义务，并明确了违反该义务的法律效果。格式条款是优势一方当事人单方提供的，并没有经过与相对方的充分磋商。民事活动应当遵循公平原则，为了防止格式条款提供方利用单方拟定格式条款的机会，设计不公平的条款内容，本条明确规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。格式条款提供方未履行提示或者说明义务的法律效果，至少要符合
以下两个要求：
1.是在实际效果上要更有利于保护相对方。
2.是在逻辑上要符合整个制度体系。格式条款提供方未履行提
示或者说明义务的法律效果，涉及其归属的制度范畴。

2、《民法典》第九百六十一条

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介合同又称为居间合同，是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。

云初律师解读：

中介的宗旨是中介人把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。在中介人促成的交易中，中介人不是合同的当事人，也不是任何一方的代理人，不代表任何一方向对方作出意思表示或者实施民事法律行为，只是为委托人提供订约的机会，或者在双方之间进行周旋，为他们提供媒介服务，努力促成双方的交易。中介合同的法律特征：
1.中介合同以促成委托人与第三人订立合同为目的。
2.中介人在合同关系中处于介绍人的地位。
3.中介合同具有诺成性、双务性和不要式性。
4.中介合同具有有偿性。

3、《民法典》第九百六十二条

中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

云初律师解读：

关于中介人的报告义务。中介人的报告义务是中介人在中介合同中承担的主要义务，中介人应依诚实信用原则履行此项义务。订立合同的有关事项，包括相对人的资信状况、生产能力、产品质量以及履约能力等与订立合同有关的事项。订立合同的有关事项根据不同的合同还有许多不同的事项，对于中介人来说，不可能具体了解，只需就其所知道的情况如实报告委托人就可以了。但作为中介人应当尽可能掌握更多的情况，提供给委托人，以供其选择。委托人可以与中介人就报告义务作出特别约定要求中介人报告特别的事项，例如，双方约定中介人应当按照委托人的指示，调查了解潜在交易对象的某方面情况，如潜在交易对象的为人品行，或者近期与哪些人订立过合同，以及这些合同的履约情况等，并向委托人如实报告。所谓“如实报告”，就是中介人所报告的情况应当是客观真实的。这就要求中介人尽可能了解更多的情况，必要时可能还要进行深入的调查，对了解到的信息进行核实，再将掌握的实际情况向委托人进行报告，以便委托人作出判断是否订立合同。而且中介人报告的信息应当尽可能全面，不能遗漏跟订立合同有关的重要信息。例如，委托人想购买一套房屋，委托中介人寻找合适的房源，房屋中介应当提供房屋的具体位置、面积大小、户型等基本情况，还应当提供房屋是否被抵押、是否被法院查封、是否为“凶宅”等重要信息。中介人报告义务的履行对象是委托人。不论是报告中介还是媒介中介，中介人都负有如实报告的义务。如果是媒介中介，中介人在委托人和第三人之间斡旋，除了要向委托人报告第三人的情况，可能还需要向第三人报告有关情况。如果委托人不止一人，中介人应当向每个委托人都进行报告。中介人还可能同时接受交易双方的委托提供中介服务，以促成双方订立合同，此时，两个委托人互为相对人，中介人应当就交易的具体类型向双方如实报告对方与订立合同有关的情况.故意隐瞒有关事实或者提供虚假情况的后果。中介人有如实报告的义务，如果中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担相应的赔偿责任。本条第2款规定应当从以下几个方面理解：
第一，中介人主观上具有故意。就是中介人明知与订立合同有关的重要事实或者其他真实情况，但是有意进行隐瞒或者提供虚假情况。
第二，中介人客观上没有将与订立合同有关的重要事实向委托人报告，或者提供了虚假的情况。并非与订立合同有关的所有事项都是重要的，所谓“重要事实”，就是能够直接影响委托人作出是否订立合同之决定的事实，这种事实因订立合同类型的不同而不同。
第三，中介人隐瞒重要事实或者提供虚假情况的行为，损害了委托人的利益，给委托人造成了损失。第四，中介人违反如实报告义务，损害委托人利益的，会产生两种法律后果：一种是中介人丧失中介的报酬请求权，另一种是中介人应当就委托人的损失承担相应的赔偿责任。诚实信用原则应是中介人履行合同指导思想之一。如果中介人没有尽到忠实的义务，反而为获取中介报酬而故意作虚假介绍，或者是与一方当事人事先串通好，故意告知虚假事实以促成委托人与第三人订立合同，从而损害了委托人或者第三人的合法利益，中介人非但无权向委托人请求中介报酬，还应当就自己因故意提供虚假情况而给委托人造成的损失承担赔偿责任。基于诚实信用原则，中介人还负有其他一些义务。例如，中介人不得对交易双方订立合同实施不利影响，从而影响合同的订立或损害委托人的利益；在中介活动中应当遵守法律、法规和国家政策，遵循商事惯例和交易习惯，不得从事违法的中介活动等。

4、《民法典》第九百六十四条：

中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

云初律师解读：

我国民法典以中介人促成合同成立为请求支付报酬的前提条件。在中介合同中，只有中介人的中介活动达到目的，委托人才负有给付报酬的义务。但在中介人未促成合同成立情况下，委托人虽然不承担支付报酬的义务，可是应当承担返还或者偿还中介人为中介活动支出的必要费用的义务。

5、《民法典》第九百六十五条：

委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

云初律师解读：

本条规定的是委托人实施“跳单”行为须承担向中介人支付报酬的法律后果。本条规定的“跳单”，是指委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的订约信息或者媒介服务，绕开中介人直接与第三人签订合同的行为，其目的是规避向中介人支付报酬义务。对于“跳单”行为，司法实践一般认为，委托人与第三人订立合同，只要委托人实质上利用了中介人提供的劳动，即中介人通过中介行为向委托人提供的订约信息或者媒介服务，就应当认定该交易是由中介人促成的，委托人就应当向中介人支付约定的报酬。如果委托人并未利用中介人提供的订约信息或者机会，则中介人无权主张报酬请求权。实践中还存在一种情况，委托人委托多个中介人从事中介活动，多个中介人为其提供交易信息或者媒介服务，委托人最后选择其中一个中介人，通过其与第三人订立合同。此时对其他中介人来说，并不构成“跳单”，因为委托人具有选择最满意、最合适的中介人为其提供优质服务并通过其与第三人订立合同的权利。房屋买卖中介合同中常有的禁止“跳单”格式条款，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，并不属于无效条款。与《合同法》相比，现行《民法典》中关于“中介合同”的规定主要有两处重大变化：一是中介人未完成交易，可按约请求支付必要费用；二是委托人跳单交易，仍需向中介人支付报酬。