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房屋租赁合同纠纷一审
来源:云初律师潘竤蒽、潘兴艳 | 作者:云初律所 | 发布时间: 2021-03-22 | 1089 次浏览 | 分享到:
1.案情简介：

    被告刘某和被告姚某君系夫妻关系。2016年1月3日,原告刘某华作为承租人(乙方)与被告刘某作为出租人(甲方)签订《商铺租赁协议》(以下简称“《租赁协议》”)。《租赁协议》约定:甲方将自有的位于贵阳西南国际商贸城X期X号楼X层A-7号商铺租赁给乙方使用,租赁期限为36个月,自2016年3月1日起至2019年3月1日止。自交房之日2016年3月1日起开始计租,按照商铺的建筑面积每平方这200元/月计算,并从2017年3月1日开始每年按租金的15%递增,即2016年3月1日-2017年3月1日租金为144170元,第一年租金一次性付清，乙方需在交房当日将第一年租金交付甲方。
     《租赁协议》签订后,原告按约如期将第一年度租金支付给两被告，被告也按约交付了房屋，使用商铺至2016年6月份时,被商铺真正的所有权人以未收到商铺租金为由将商铺收回,此时已经无法联系上两被告,双方签订的《租赁协议》已实际履行不能,原告方知两被告并非商铺实际所有权人,而是向真正商铺所有权人租赁后再以隐瞒真相的方式取得原告的信任骗取原告的租金。
    原告遂到处寻找两被告,希望其返还已交付租金,至2017年3月15日原告找到被告解除了《租赁协议》,并共同前往贵州xx律师事务所签署了《欠条及还款计划》(以下简称“《还款计划》”),由贵州xx律师事务所律师对该《还款计划》做了律师见证。《还款计划》约定,被告于2017年4月20日退还原告租金20000元,剩余款项76100元分期返还,自2017年4月20日起每月20日之前偿还3000元直至还清为止;若未按约偿还,需按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍向原告支付资金占用损失费,并承担原告通过合法手段维权产生的诉讼费、律师费、保全费和担保费。同时约定争议解决法院为贵阳市云岩区人民法院。
    《还款计划》签署后,被告未按约履行其返还租金的义务,原告多次与之联系沟通还款事宜,也未能得到其明确的答复。两被告至今未向原告返还租金,原告遂于2017年5月3日委托贵州xx律师事务所向贵院提起诉讼维权,并实际支付律师费人民币7500元。

2.原告诉求：

    1. 两被告应当连带返还不当得利款人民币102500元,并给付资金占用损失人民币21582.4元(以102500为本金,按中国人民银行同期同类贷款4倍利率,自2016年6月2日起暂计至2017年5月8日止;2017年5月9日及之后后的资金占用损失费按同一标准计算至两被告实际履行完毕之日止)。
    2. 同时需要承原告因正当维权聘请律师产生的律师费人民币7500元,及诉讼费保全费、担保费等实际产生的损失。

3.法院审理：

    法院认为，依法成立的合同自始生效，本案中双方当事人签订的《商铺租赁协议》及《欠条及还款计划》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中原告已如约向被告缴纳了一年租金，全面履行了自身义务，但因被告的原因不能继续租赁该房屋而解除了合同，双方签订了《欠条及还款计划》，被告应按约履行自身退还款项的义务，故对于原告主张二被告退还房租96100元的诉请，法院予以支持。
    关于原告主张两被告连带给付原告2016年6月2日至2017年5月8日之间的资金占用损失费人民币20234.8元,2017年5月9日后的资金占用损失费按同一标准（按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍即年利率24%为标准）计算至两被告实际履行完毕之日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原被告双方约定了被告违约时须向原告刘某华给付资金占用损失及计算方法，故原告的主张其给付资金占用损失费符合双方在《欠条及还款计划》中的约定以及法律规定，法院予以支持。因双方在《欠条及还款计划》中约定了自2017年4月20日之前给付原告人民币20000元；剩余款项76100元，自2017年4月20日起由二被告按月偿还，2017年4月20日前偿还20000元，于之后每月20日之前偿还人民币3000元，则具体资金占用损失（利息）起算时间不应为原告主张的2016年6月2日，应按约定的每月未还资金的2%，从该期期限届满的次日计算支付，如截至2017年4月20日被告未还款20000元，则2017年4月21日起被告应支付该期利息400元；截至2017年5月20日被告未还款23000元，则2017年5月21日起被告应支付该期利息460元，截至2017年5月21日被告共应还款23000元、支付利息860元，依此类推按实际未还金额及日期计算。若二被告截至2019年6月20日（最后一期还款日期）一直未偿还原告任何资金，其资金占用损失共计为31822元。自2019年6月21日起，以本金为96100元，月利率2%计算支付至款项清偿之日止。
    关于原告要求两被告立即连带给付原告因诉讼已实际产生的律师费人民币7500.00元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，因二被告违约致使双方约定目的不能实现，该损失应由二被告承担，且该主张符合双方约定及法律规定，故对于原告的该项诉讼请求法院予以支持。

4.律师说法：

    房屋租赁常见的纠纷，就是在房屋出租之后，租客才发现房屋真正的所有者另有其人。此时租客应该树立健全的法律意识，及时向律师求助，避免损失进一步扩大，房财两空。

5.裁判结果：

    一、被告刘某、姚某君于本判决生效之日起五日内连带支付原告刘某华房租96100元；
    二、被告刘某、姚某君于本判决生效之日起五日内连带支付原告刘某华资金占用损失费。（计算方法：按双方在《欠条及还款计划》中约定的每月未还资金的2%，从该期期限届满的次日起计算支付。如截至2017年4月20日被告未还款20000元，则2017年4月21日起被告应支付该期利息400元；截至2017年5月20日被告若共未还款23000元，则2017年5月21日起被告应支付该期利息460元，截至2017年5月21日被告共应还款23000元、支付利息860元，依此类推按实际未还金额及日期计算。若二被告截至2019年6月20日（最后一期还款日期）一直未偿还原告刘某华任何资金，该期间资金占用损失共计为31822。自2019年6月21日起，以本金为96100元，月利率2%继续计算支付至款项清偿之日止。）；
    三、被告刘某、姚某君于本判决生效之日起五日内连带支付原告刘某华律师代理费7500元；
    四、驳回原告刘某华的其他诉讼请求。
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    案件受理费2930元（原告已预交1388元）、公告费300元（原告已预交），共计3076元，由原告刘某华负担300元，被告刘某、姚某君负担2776元。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
    逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向法院或与法院同级的财产所在地人民法院申请强制执行。
    本案中，原告通过潘竤蒽、潘兴艳两位律师的帮助，及时捍卫了自己的权益，避免了更大损失的发生，结案后，当事人表示谢谢两位律师的帮助，表示如果没有律师的介入，自己可能白损失十多万元，对裁判结果满意，达到了心里的预期。