房屋买卖合同纠纷
来源:云初律师潘竤蒽
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作者:云初律所
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发布时间: 2021-03-22
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2012年1月5日，贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室与被告签订了《房屋征收安置补偿协议》，征收被告所有的位于金阳街道办事处养马村毛安组砖混结构房屋，面积239.27平方米，以龙泉安置点小区建筑面积213.77平方米及营业面积20平方米与被告上述房屋进行产权调换，过渡期18个月。
本案系房屋买卖合同纠纷，法院结合涉案的《房屋权属转让合同》的效力问题等综合作出裁判，本案云初律师代理原告。
1.案情简介：
2012年1月5日，贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室与被告签订了《房屋征收安置补偿协议》，征收被告所有的位于金阳街道办事处养马村毛安组砖混结构房屋，面积239.27平方米，以龙泉安置点小区建筑面积213.77平方米及营业面积20平方米与被告上述房屋进行产权调换，过渡期18个月。2012年8月，原告通过贵州百年诚信投资有限公司与被告协商，于8月9日签订《房屋权属转让合同》，并签订《委托书》，有原告代被告办理上述《房屋征收安置补偿协议》的相关事宜，合同约定被告在补偿协议中享有的房屋权属及权益由原告享有，对该房屋18个月之后的超期拆迁安置过渡费由原告领取并享有，转让价512995元，同日，被告对《委托书》进行了公证，被告向原告提供其个人所有的银行存折及密码，由原告领取安置过渡费。其后原告在领取2016年下半年至2018年安置过渡费时，发现存折已被被告注销，且被告已经领取了前述费用，后原告诉至法院，请求：
1、确认原告与被告于2012年8月9日签订的《房屋权属转让合同》有效，被告继续履行合同义务；
2、被告归还其领取的安置过渡费140877元；
3、律师费由被告承担。
诉讼中原告增加诉讼请求：确认2018年1月以后的安置过渡费归原告所有。
2.法院审理：
一审法院支持了原告的全部诉请。
贵阳市观山湖区人民法院认为，本案的争议焦点在于审查涉案的《房屋权属转让合同》是否有效。
首先，在本案的审理过程中，《房屋权属转让合同》并无证据证实具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）（二）（三）项的情形。其次，涉案的《房屋权属转让合同》并未损害社会公共利益。被告在《房屋征收安置补偿协议》中的权利系其原有房屋被征收而通过产权置换方式所得，系被告的私有财产，被告有全部的处分权。且即便被告因《房屋征收安置补偿协议》所得的房屋按照贵阳市相关规定享有经济适用房待遇，但是该拆迁安置房从性质上考察并非经济适用房类型的社会保障性住房，考虑到一个拆迁安置户可以分到多套安置房的现实情况，以货币为标杆进行房屋置换无损社会公共利益，该类拆迁安置房并无保障性、福利性因素，不能限制权利人按照意思自治行使自己的权利。最后，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”综上，该《房屋权属转让合同》合法有效，原被告双方应当按照合同严格履行自己的义务，此后产生的超期安置过渡费由原告继续领取。
原告主张被告违约领取了截止2018年1月的超期安置过渡费140,877元，被告在质证时对该事实予以认可，构成自认，故原告诉请被告返还其领取的超期安置过渡费140,877元本院予以支持。因被告的违约行为导致本次诉讼，原告为实现债权产生律师代理费16,000元，该费用依照双方合同约定应由被告承担，对原告的诉请，本院予以支持。
3.律师说法：
合同的有效性与无效性界定，应当严格按照法定的合同无效条件进行，即根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案的《房屋权属转让合同》在排除无效情形后，应属真实有效合同。
4.裁判结果：
贵阳市观山湖区人民法院判决如下：
1.原告与被告于2012年8月9日签订的《房屋权属转让合同》合法有效，被告继续履行合同义务；
2.被告在本判决生效后三日内向原告返还超期安置过渡费140,877元、支付律师费16,000元，合计156,877元。
3.2018年1月之后的超期安置过渡费由原告领取。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,338元(原告预交)，由被告负担。
5.案件小结：
本案中，原告通过寻求云初律师潘竤蒽的帮助，及时地捍卫了自己的合法权益，并通过律师的努力将律师费也争取到由被告负担。结案后，其表示通过云初律师在本次诉讼中的不懈努力，解决了自己一直头疼的问题，并且在判决结果出来后，也表示对该结果很满意，达到了心里的预期。
1.案情简介：
2012年1月5日，贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室与被告签订了《房屋征收安置补偿协议》，征收被告所有的位于金阳街道办事处养马村毛安组砖混结构房屋，面积239.27平方米，以龙泉安置点小区建筑面积213.77平方米及营业面积20平方米与被告上述房屋进行产权调换，过渡期18个月。2012年8月，原告通过贵州百年诚信投资有限公司与被告协商，于8月9日签订《房屋权属转让合同》，并签订《委托书》，有原告代被告办理上述《房屋征收安置补偿协议》的相关事宜，合同约定被告在补偿协议中享有的房屋权属及权益由原告享有，对该房屋18个月之后的超期拆迁安置过渡费由原告领取并享有，转让价512995元，同日，被告对《委托书》进行了公证，被告向原告提供其个人所有的银行存折及密码，由原告领取安置过渡费。其后原告在领取2016年下半年至2018年安置过渡费时，发现存折已被被告注销，且被告已经领取了前述费用，后原告诉至法院，请求：
1、确认原告与被告于2012年8月9日签订的《房屋权属转让合同》有效，被告继续履行合同义务；
2、被告归还其领取的安置过渡费140877元；
3、律师费由被告承担。
诉讼中原告增加诉讼请求：确认2018年1月以后的安置过渡费归原告所有。
2.法院审理：
一审法院支持了原告的全部诉请。
贵阳市观山湖区人民法院认为，本案的争议焦点在于审查涉案的《房屋权属转让合同》是否有效。
首先，在本案的审理过程中，《房屋权属转让合同》并无证据证实具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）（二）（三）项的情形。其次，涉案的《房屋权属转让合同》并未损害社会公共利益。被告在《房屋征收安置补偿协议》中的权利系其原有房屋被征收而通过产权置换方式所得，系被告的私有财产，被告有全部的处分权。且即便被告因《房屋征收安置补偿协议》所得的房屋按照贵阳市相关规定享有经济适用房待遇，但是该拆迁安置房从性质上考察并非经济适用房类型的社会保障性住房，考虑到一个拆迁安置户可以分到多套安置房的现实情况，以货币为标杆进行房屋置换无损社会公共利益，该类拆迁安置房并无保障性、福利性因素，不能限制权利人按照意思自治行使自己的权利。最后，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”综上，该《房屋权属转让合同》合法有效，原被告双方应当按照合同严格履行自己的义务，此后产生的超期安置过渡费由原告继续领取。
原告主张被告违约领取了截止2018年1月的超期安置过渡费140,877元，被告在质证时对该事实予以认可，构成自认，故原告诉请被告返还其领取的超期安置过渡费140,877元本院予以支持。因被告的违约行为导致本次诉讼，原告为实现债权产生律师代理费16,000元，该费用依照双方合同约定应由被告承担，对原告的诉请，本院予以支持。
3.律师说法：
合同的有效性与无效性界定，应当严格按照法定的合同无效条件进行，即根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案的《房屋权属转让合同》在排除无效情形后，应属真实有效合同。
4.裁判结果：
贵阳市观山湖区人民法院判决如下：
1.原告与被告于2012年8月9日签订的《房屋权属转让合同》合法有效，被告继续履行合同义务；
2.被告在本判决生效后三日内向原告返还超期安置过渡费140,877元、支付律师费16,000元，合计156,877元。
3.2018年1月之后的超期安置过渡费由原告领取。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,338元(原告预交)，由被告负担。
5.案件小结：
本案中，原告通过寻求云初律师潘竤蒽的帮助，及时地捍卫了自己的合法权益，并通过律师的努力将律师费也争取到由被告负担。结案后，其表示通过云初律师在本次诉讼中的不懈努力，解决了自己一直头疼的问题，并且在判决结果出来后，也表示对该结果很满意，达到了心里的预期。
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