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商品房销售合同纠纷
来源:云初律师潘竤蒽 | 作者:云初律所 | 发布时间: 2021-03-22 | 1215 次浏览 | 分享到:
2013年5月8日，原告作为买受人被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买义信公司开发的位于本市云岩区改茶路78号地块暂定名“义信麒麟苑经济适用房（廉租房）”第A、B栋A2单元xx层xx-xx-x号房住宅用房一套，购房款总金额人民币243460元。
    本案系商品房销售合同纠纷，法院结合涉案的《商品房买卖合同》中的违约金问题等综合做出裁判，本案云初律师代理原告。

1.案情简介:

    2013年5月8日，原告作为买受人被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买义信公司开发的位于本市云岩区改茶路78号地块暂定名“义信麒麟苑经济适用房（廉租房）”第A、B栋A2单元xx层xx-xx-x号房住宅用房一套，购房款总金额人民币243460元。
    合同第八条约定交付期限，双方同意2013年8月5日前，经验收合格的房屋交买受人使用，同时约定遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定了逾期交房违约金，其中载明“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告向义信公司支付了房价款。
    庭审中，被告提交贵州博讯网络信息有限公司证明，拟证明被告已经通过该公司通知业主2014年7月20日交房。
原告的诉讼请求如下：
    1.被告向原告交贵阳市云岩区改茶路78号“义信麒麟苑”经济适用住房
    2.被告按照延期交房万分之二的违约金赔偿原告；
    3.被告承担本案的诉讼费用。

2.法院审理:

    一审法院支持了原告的诉讼请求。
    法院认为，依照合同约定，义信公司负有在2013年8月5日前向原告交付房屋使用的义务，被告在与原告签订商品房买卖合同过程中，未能充分考虑周边供电设施的实际情况，且未提交其根据合同约定在不可抗力发生之日起30日内通知买受人，故被告方构成违约，应承担逾期交房的违约责任。
    关于逾期交房违约金的比例问题，购房合同约定违约金为已交付房款的万分之零点一，原告方在庭审中提交了部分业主的房屋租赁合同的复印件以主张损失的金额、提交了部分案外合同作为参考以主张违约金的计算标准。本院认为，违约金计算应结合原告的实际损失，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，合同的签订虽然是原、被告的意思自治行为，但被告至今未提交房屋竣工验收的依据，也未举证证明该房屋已经具备交付条件，加大了原告的经济负担，按照合同约定的违约金已不能弥补原告因此遭受的损失，故出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一作为违约金较为适宜。
    综上，被告应从2013年8月6日起按日向买受人支付已交付房价款243460元的万分之一作为违约金直至实际交房之日为止。

3.律师说法:

    关于违约金赔付，是综合多种因素考虑的，保留所遭受的损失证据是获得赔偿的关键。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，对于违约金赔偿需以违约造成的损失确定数额，不是完全依据原告请求判断。

4.裁判结果:

    1.贵阳义信房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内按日向张平江支付已交付房价款人民币243460的万分之一作为逾期交房违约金（从2013年8月6日起直至实际交房之日为止）；
    2.驳回张平江其余诉讼请求；
    案件受理费60元，由被告承担。（此费原告已预交，被告在本判决生效之日起十五日内一并付给原告60元）。
    负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

5.案件小结:

    本案中，被告通过寻求云初律师潘竤蒽的帮助，及时止损，避免了更大风险的发生，结案后，当事人表示谢谢两位律师的帮助，如果不是律师的介入，自己可能会面临更大的赔偿，对判决结果表示了满意，达到了心里的预期。